Jak správně kombinovat úvěr s dotacemi

Stát již několik let podporuje svými dotačními programy revitalizaci bytových domů ve vlastnictví bytových družstev (BD) či správě společenství vlastníků (SVJ). Mezi nejvíce využívané druhy podpory pak jednoznačně patří dotace z Integrovaného regionálního operačního programu (IROP) a z programu Bytové domy bez bariér (BDBB). Zatímco první program dotacemi výrazně snižuje náklady při komplexní rekonstrukci domu, spojené s dosažením energetických úspor, je program BDBB převážně využíván ke krytí nákladů při výstavbě nového výtahu v domě, kde dosud žádný výtah nebyl. Vlastníci bytových domů by si však měli uvědomit, že tyto programy tu nebudou věčně! Zatímco IROP přijme poslední žádosti o dotace v listopadu tohoto roku, pak u BDBB je otázkou, zda bude program opět koncem roku otevřen a kolik prostředků bude na dotace alokováno.

Přesto, že se v obou případech jedná o přímé statní dotace, které ve svém důsledku investorům z řad BD a SVJ výrazně sníží náklady spojené s realizovanou investicí, odlišnosti tu existují. Zatímco u IROP musí vlastník realizovat (a zaplatit) celou investici, přičemž dotace je vyplacena jednorázově až po té, co investor doloží, že revitalizace proběhla plně v souladu s projektovou dokumentací a je finančně vypořádána, pak u programu BDBB lze dotaci čerpat průběžně a použít ji tak na přímé proplácení dodavatelských faktur. Praxe ale v obou případech ukázala, že většina BD a SVJ se při realizaci takové investice neobejde bez využití úvěrových prostředků. „Protože oba programy mají svůj specifický režim čerpání dotací, je nutné, aby i banka nabídla specifické podmínky úvěru tak, aby svým klientům umožnila dotačně podpořenou investici nejen realizovat, ale současně aby jim i doporučila takovou variantu čerpání úvěru, která by jim minimalizovala úrokové náklady, s čerpáním úvěru spojené“ říká Ladislav Koucký, manažer pro bytová družstva a SVJ z ČSOB.

 

 

Ing. Ladislav Koucký je manažer ČSOB pro BD a SV. Více naleznete na webových stránkách banky www.csob.cz.

 

Zkušenosti ČSOB ukazují, že u programu BDBB je zbytečné (a nákladné), když klienti požadují poskytnutí úvěru na celou výši rozpočtových nákladů investice s tím, že po obdržení dotace provedou mimořádnou splátku úvěru. V této variantě by totiž klient platil úroky ihned po zahájení čerpání úvěru, přičemž jejich výše by se mu snížila až po provedení částečné splátky úvěru z dotace. „Praxe ukázala, že naprostá většina BD a SVJ akceptovala doporučení ČSOB a k financování výstavby nového výtahu nejdříve použila dotační (popř. i vlastní) zdroje s tím, že úvěr jim následně sloužil až k dofinancování předmětné investice“, popisuje své zkušenosti L. Koucký. Při takovém postupu totiž dojde k výrazné úspoře úrokových nákladů klienta! Je to dáno tím, že úvěr je poskytnut v nižší výši (pouze na dofinancování) a současně jeho čerpání je zahájeno až po té, co jsou použity dotační či vlastní zdroje – klient tedy platí úroky po kratší dobu a hlavně rovnou z nižšího objemu úvěru.

Rovněž za situace, kdy klient hodlá využít dotace z programu IROP, je nutné při financování takové investice využít specifický přístup. ČSOB, která v minulých letech realizovala úvěrování několika desítek podobných investičních akcí, nabízí svým klientům i v takových případech vyzkoušený model financování. Úvěr je ve většině případů poskytnut se splatností 25 let, fixací úrokové sazby na 15 let a u SVJ bez zajištění. Důvodem je, že investice, splňující požadavky na podporu z programu IROP, je ve většině případů poměrně nákladná a většina klientů netvoří tak vysoké zdroje (příspěvky do „fondu oprav“), aby byl úvěr splatitelný dříve než za 25 let. Po té, co klient obdrží dotaci, je možné ji použít na provedení částečné mimořádné splátky úvěru – a to i při fixní sazbě bez hrozby možné sankce. Při zachování výše nastavené měsíční splátky se tak skokově sníží zadluženost a současně je možné i zkrátit splatnost úvěru na 16 – 18 let! To se samozřejmě projeví ve výrazné úspoře úrokových nákladů. „Při úvěru ve výši 5 mil. Kč lze při dotaci 1,5 mil. Kč provedením mimořádné splátky zkrátit původní splatnost z 25 na 16 let, což např. při úrokové sazbě 2,5% představuje úsporu úrokových nákladů za celou dobu splácení ve výši téměř jednoho milionu Kč!“, dodává Ladislav Koucký. Z tohoto příkladu je patrné, proč ČSOB v podobných případech doporučuje využít fixní sazbu na 15 let a ne na dobu delší – fixní sazba např. na 20 a více let by byla jednak určitě vyšší, ale hlavně z pohledu výsledné splatnosti (16 let) de facto zbytečná. Navíc v těchto případech je možné plně využít i další výhody, které ČSOB letos nabízí, jako např. nulový měsíční poplatek za vedení úvěrového a běžného účtu, a to po celou dobu splácení úvěru. „Pokud nějaké BD a SVJ nyní zvažuje, zda využít dotační program IROP či BDBB, doporučuji neodkládat rozhodnutí na pozdější dobu (IROP letos končí) a nebát se dopředu všechny možné varianty financování předjednat s bankou, která má v této oblasti bohaté zkušenosti – konzultace nic nestojí a ve svém důsledku může BD a SVJ přinést optimální variantu financování uvažované, dotačně podpořené, investice“, uvádí L. Koucký závěrem.